СОФИЯ ОФИС ЦЕНТЪР 1

В етапа на проучване, проектиране и строителство, една от основните цели на инвеститора беше изграждането на съвременна офис сграда със „зелен” сертификат. В последно време делът на тези сгради се увеличава значително. Това инвестиционно намерение не беше самоцелно, а продиктувано от желанието на инвеститора зеленият сертификат да се базира на няколко важни ключови моменти в проектирането, строителството и жизнения цикъл на сградата. 

Първият най-важен фактор беше грижата за здравето и комфорта на обитателите - както на сградата,  така и на съседния жилищен квартал. 

Повишаване на икономическата стойност на сградата и на прилежащата контактна  територия.

И не на последно място - възвръщаемост на инвестицията: направените инвестиции да повишават качеството на непрестанно нарастващите функционални изисквания към офис сградите. 

Стъпвайки на тези основни изисквания се появи „Офис сградата с магазин, ресторант, две нива подземен паркинг, е разположена в УПИ I-753, кв. 2, м. Цариградско шосе – Караулката, район „Младост”-СО“.  

Местоположението на имота е в близост до скоростната градска магистрала бул. Цариградско шосе и е част от вече формиран бизнес парк. През имота минава метротунелът на линия М4, а сервитутната линия ограничава бъдещо строителството в рамките на парцела.

Местоположението го прави лесно достъпен – разположен е на една от главните артерии на града - в непосредствена близост до метростанция и редица  автобусни линии.  

Новопроектираната сграда е решена еднообемно. Източната и западната фасада са пластично оформени с декоративна структурна мрежа, което придава деловитост, строгост и елегантност на облика. Мрежата играе роля и на слънцезащитна мембрана. В нея са имплантирани окачената фасада и открити инсталационни тераси. Имотът се намира в зона, в която височината на сградите не се ограничава, но  попада и в контактната зона между жилищен квартал и бизнес парк. Затова височината й е лимитирана до 50м, което създава естествена шумоизолираща преграда между градската магистрала и жилищния квартал.

Последният – терасовиден етаж е отдръпнат навътре. Отстъпът следва ограничителните застроителни линии. Леки слънцезащитни устройства – перголи, част от декоративната структурна мрежа, оптично продължават обема на сградата, която се състои от четиринадесет надземни и две подземни нива. Функционалното решение е максимално компактно. Съобразени са всички нормативни изисквания за този тип обществени сгради.

В центъра са обособени две комуникационни ядра, достъпни през общо фоайе, всяко от които с по едно евакуационно стълбище, разположено в самостоятелна стълбищна клетка, и общо 7 асансьора. Чрез тях се осъществява и разсредоточаването на вход – изходите. 

Сградата е отличена с BREEAM  Сертификат - оценка „ Excellent” , като част от характеристиките, на които отговаря са:

• Предвиден е покрит вело-паркинг с капацитет 42 велосипеда. Тротоарът пред УПИ е широк 550см, от спирката на метрото до сградата. В тази ширина свободно могат да се придвижват споделено пешеходци и велосипедисти.

• На открития паркинг са разположение 5 електрически зарядни станции - всяка за по 2 електро автомобила. В подземния паркинг са разположени още 10 такива станции. Общият постигнат капацитет за паркиране в имота е 193 места, от които 30 за електроавтомобила с възможност за зареждане.  

• Голям е приносът по отношение на Оценка на жизненият цикъл на сградата,  като част от заварената в имота сграда е успешно имплементирана в новопроектираната. По този начин се намаляват строителните разходи и се увеличават възможностите за подземно паркиране.

• Полученият отпадък при разрушаването на част от съществуващото подземно ниво беше използван като инертен материал за нуждите на строителството.

• Изградени и въведени в експлоатация са соларни колектори, които произвеждат електроенергия за нуждите на сградата и за зареждане на електромобили.

• Местоположението – Изборът на място за строителство

 е един от най-важните критерии който придава висока оценка. Изборът на този имот обезпечава сградата от гледна точка на осигуряването на обществен транспорт /метро и автобуси/. Имотът ползва съществуващата техническа инфраструктура. Какво и по плана на гр. София в близост до сградата се предвижда изграждането на общинска велоалея. ПРОГРАМА ЗА РАЗВИТИЕ НА ВЕЛОСИПЕДНИЯ ТРАНСПОРТ НА ТЕРИТОРИЯТА НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА

• Акустично обследване на два етапа – предпроектно и след завършване на сградата. 

- Предпроектно обследване имаше за цел да даде оценка на въздействието, което ще окаже сградата с нейния обем върху околното пространство и съседните сгради. Направеното акустично обследване на средата показва че основния източник на шумово замърсяване е от автомобилния трафик по бул. Цариградско шосе. Обемът на сградата щеше да облекчи шумовото  замърсяване от булеварда към жилищния квартал. Бяха дадени предписания за вида на ограждащата конструкция в хоризонтално и вертикално отношение. 

- Обследването след завършването на строежа имаше за цел установи нивата на шума във всяко помещение в сградата. Данните от направените замервания покриха всички нормативни изисквания.

• Светлинно замърсяване. По отношение на светлинното замърсяване се взеха две последователни решения: Първото решение беше фасадното осветление да е  разположено по страните на сградата, обърнати към бул. Цариградско шосе, така че да не се осветява жилищния квартал. Второто решение беше фасадното осветление да е нормирано времево и в периода на същинската нощ да не се ползва или да е с намален интензитет. То е обвързано със сградната система за управление.

• Софтуерът на VRV системите може да се програмира за индивидуално управление на всяко вътрешно тяло или група тела или системи. По този начин е създадена възможност за постигане на индивидуален комфорт на всеки обитател.

• Зониране и контрол на осветлението! С тази мярка в сградата е създадена възможност за контрол на осветлението. В помещенията, в които няма посетители, осветлението изгасва. Но има възможност и за осветление на отделни работни места. Така се намалява общото енергопотребление на сградата. Електрическата мрежа на осветлението е обвързана със системата за сградно управление. 

• Извършено е замерване на нивата на дневна осветеност във всички работни помещения. Провидени са вътрешни щори като мерки за контрол на отблясъците. За всяко работно място е осигурена естествена дневна светлина. 

• Няма работно място разположено на по –голяма дълбочина от 7м., осигурена е визуална връзка с  външното околно пространство, което е една от най- важните предпоставки за здравето на обитателите на сградата, правилната работа на човешкия биоритъм и естествен биологичен часовник.  Във всяко помещение има предвиден отваряем прозорец в окачената фасада, за естествено проветряване. 

• Сградата е достъпна за хора с увреждания

• Сградата е оборудвана със стопери, ръбохранители и устойчиви материали на местата с най-голямо натоварване.

• "Мониторинг на водата" - постигане на точна картина на реалното черпене на водата по отделните консуматори. Тя ще даде възможност за последващо (в експлоатационен период) оптимизиране на разхода на вода.

• "Откриване и предотвратяване на водни течове" - Системата за откриване на течове отговаря на следните изисквания: Чрез ултразвукови водомери се осъществява контрол на водопроводната инсталация. Посредством информационните кодове се Показва изтичане или спукана тръба в инсталацията; Тези кодове се показват на информационен екран по време на отчитане с всички данни за водомера – абонат, адрес, т.н.  Предаването на сигнала през системата е на 16 секунди. При фиксираната мрежа е на 1 минута. Това означава, че в реално време се появяват данни за състоянието на водомерите и водопроводните инсталации, на които са монтирани.

 

• В рамките на имота е предвиден ретензионен резервоар, задържащ дъждовната вода, която се използва за поливни нужди.

 

• Извършено е замерване на летливи органични съединения след изпълнение на строителството. 

• Термография

Офисните (типови) нива, всяко със застроена площ от 1 429,31m2, могат да  бъдат разделяни на 2,3 и 4 офиса или да се обединят е едно „open office” пространство. Отделните офиси разполагат с помещения за работни срещи, почивка, хранене и санитарно-битови помещения с интегрирани бани към всяко офис пространство, оразмерени съгласно броя на служителите. За всички офиси е осигурено странично естествено осветление. Двойният под позволява вариантност на обзавеждането. Ясно проведената „модуларност” създава безконфликтно решаване на всички инфраструктурни връзки. Етажната височина на офисните нива е 3,80m, a светлата височина в офисните площи - 2,95m. В проекта се предвиждат отваряеми прозорци във всяко помещение.

В интериора са заложени качествени и трайни материали. За благоприятната работна атмосфера в офисите са предвидени звукопоглъщащи материали за минимално шумово замърсяване и здравословна работна среда. Това е постигнато със специални текстури на плочите на окачените тавани и изпълнението на мокетни плочи върху инсталационния под. Всяко офис пространство е съобразено с конкретните желания на наемателите, като спазва и допълва изискванията на всеки бранд. Следването на световните тенденции умело съчетава традиционната бизнес среда с места за комфортно неформално общуване, почивка и нетрадиционни работни места.

Климатизацията на сградата се осъществява от VRF системи с въздушни кондензатори. Предвид ориентацията и различната потребност на помещенията, по отделните фасади са заложени тритръбни VRF системи за преходните сезони. Всяка система обслужва по един офис в сградата. Този тип системи позволяват едновременно отопление и охлаждане в отделните помещения. Сървърите помещения се обслужват и от индивидуални климатизатори „сплит” система. Обработката на въздуха се осъществява посредством климатични камери, разположени на покрива.

За подсигуряване на нуждите на ресторанта от топла вода за битови нужди е предвидена система с термопомпен агрегат въздух-вода. 

Предвидено е изграждане на цялостна система VRF  и връзката с BMS чрез системен Gateway BACNET,  осигуряващ информация за всички вътрешни и външни тела в обекта. Климатичните камери имат връзка BMS по стандартен протокол Modbus. 

Главното разпределително табло е съставено от няколко секции, едната от тях  е резервирана от Дизел генератор 1000kVA/830kW. Агрегатът се монтира  на терена,  от който   се захранват консуматори първа категория на електро захранване съгласно  Пожарна наредба.

Дизел агрегатът обезпечава и други консуматори, които се изключват при сигнал за пожар. Електрическо захранване от дизел  се осигурява  и на всички асансьори, общо осветление по етажите, контакти в  администрация и на работните места.

За вътрешните осветителни инсталации са използвани  осветителни тела със светодиодни светлинни източници за икономия на електроенергия и по-добър зрителен комфорт. Управлението на осветлението на общите части, фасадно и др. става централизирано чрез система за “Сградно управление” (BMS).

Изградена е система за контрол на достъпа.